KUBRAVA PM ™: Децентрализация и технохабы: что будет с офисной недвижимостью в 2026 году
По итогам 2025 года мы наблюдаем, что сократился объем ввода новых офисных площадей, включая Москву, Санкт-Петербург и города-миллионники. Также снизился объем сделок по аренде, в Москве примерно на 30%, в Санкт-Петербурге на 50%
Для снижения показателей рынка офисной недвижимости есть несколько причин. Главная причина — макроэкономическая. Прогноз Минэкономразвития по росту ВВП на 2026 год составляет всего 1,3%, а ряд крупных отраслей (автопром, деревообработка) уже в 2025 году демонстрировали отрицательную динамику. Бизнес в таких условиях переходит к оптимизации бюджетов и занимает выжидательную позицию. К середине 2025 года, по оценкам участников рынка, срок принятия решений арендаторами вырос — компании тщательно выбирают из разных предложений, что характерно для состояния баланса после некоторого перегрева.
Кроме того, свою роль сыграл эффект высокой базы. 2024 год был аномальным из-за дефицита качественных площадей и ажиотажного спроса, когда многие компании спешили закрыть сделки. В 2025 году активность нормализовалась.
Факторы влияния
На ввод офисов ключевое влияние оказывает стоимость заемного финансирования. Цикл снижения ключевой ставки замедлился, высокая стоимость кредитов сохраняется, что ограничивает возможности девелоперов. Тем не менее, в Москве в 2025 году было введено 748 тыс. кв. м — этот показатель более чем на 25% выше 2024 года. Но важный нюанс — более половины этого объема пришлось на штаб-квартиры крупных компаний (Роскосмос, ЦБ РФ), которые не выходят на открытый рынок. Реальное предложение для аренды и продажи остается ограниченным.
Спрос на покупку поддерживается двумя категориями. Первая — крупные корпорации, приобретающие офисы под собственные нужды. На такие сделки в 2025 году пришлось порядка 50% от общего объема инвестиций (более 320 млрд руб. в офисный сегмент). Вторая категория — розничные инвесторы, вложения в блоки и этажи строящихся бизнес-центров выросли более, чем на 20%, до 98 млрд руб., при росте цен на 13-15%. Люди рассматривают офисы как альтернативу жилью для сбережения капитала.
Спрос на аренду сжимается под давлением высокой базы и операционных расходов. В Москве объем сделок аренды упал на 32-24% (до 780 тыс. кв. м), в Петербурге — примерно на 50%. Растет налоговая нагрузка, вместе с пересмотром кадастровой стоимости. OPEX увеличивается — в классе А, например, эксплуатационные расходы в 2026 году могут достигнуть 10 тыс. руб./кв. м в год. С учетом этих факторов арендаторы либо замораживают решения, либо ищут варианты с меньшими ставками.
Офисы класса А меньше страдают от колебаний
Класс А демонстрирует большую устойчивость. Доля свободных площадей здесь на конец 2025 года составила 6,4%, увеличившись всего на 0,4 п.п. год к году. В классе Prime и вовсе дефицит — 1,5%, -4,6 п.п. за год. А вот в классе В+ вакансия превысила 5%.
Разница объясняется структурой спроса. Крупные компании, формирующие ядро спроса на класс А (IT, финансы, госсектор), менее чувствительны к экономическим колебаниям. Они либо покупают офисы в собственность, либо заключают долгосрочные договоры. В 2025 году, например, Т-Банк приобрел Центральный телеграф (72 тыс. кв. м), структуры ЛУКОЙЛа — AFI2B.
Класс В+ ориентирован в основном на средний и малый бизнес, который в условиях стагнации быстрее оптимизирует расходы или уходит с рынка. Кроме того, в 2025 году в классе В+ выросло предложение, многие собственники вывели помещения после реконструкции, что автоматически увеличило вакансию. При этом наиболее доступны для аренды сегодня именно мелкие лоты до 1000 кв. м без отделки. Такой формат меньше всего востребован качественными арендаторами.
Прогноз на 2026 год и ключевые тренды
Прогнозы консервативны. Минэкономразвития ожидает замедления экономики в первом полугодии с последующим восстановлением, но устойчивый рост мы ожидаем не ранее 2027 года. По рынку недвижимости ожидается дальнейший рост вакансии в Москве до 7%, в Петербурге до 5%. Ставки аренды вряд ли превысят пиковые значения 2025 года, возможен точечный рост на уровне 6-10% в классе А.
В 2026 году мы ожидаем завершение ряда крупных проектов. В активную фазу входят давно развивающиеся девелоперские инициативы. Например, в Москве ожидается ввод таких объектов, как TALLER, STONE Савеловская, AFI Park. Они сформируют новое предложение, но значительная часть площадей может быть законтрактована ещё на стадии строительства.
Будет развиваться направление технохабов. Мы наблюдаем, как крупные корпорации продолжают инвестировать в собственную инфраструктуру. Например, Т-Банк не только приобрел Центральный телеграф, но и развивает образовательные проекты. Спрос со стороны IT и финтеха останется стабильным, хотя и без ажиотажа 2024 года.
Продолжится децентрализация спроса. Более 50% сделок в 2025 году уже пришлось на зону ТТК–МКАД. Компании готовы уходить из центра при наличии качественных площадей и транспортной доступности. Эта тенденция усилится, с учетом того, что в зоне за МКАД цены ниже, а вакантность пока позволяет выбирать.
Издержки будут расти вместе с ростом себестоимости строительства, что окажет давление на цены как продажи, так и аренды. Чтобы удержать арендаторов, УК будут стремиться к большей гибкости, увеличивать количество и качество предоставляемых сервисов.
