Обзор рынка коммерческсой недвижимости 1 полугодие 2019

Тенденции рынка

• Офисная недвижимость

Валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия составляет 3,101 млн кв. м.

В первом полугодии 2019 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 года (+0,2 п.п.). По данным на конец июня 2019 года свободно около 177 000 кв. м или 5,7% от общего объема предложения.

Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А не изменились, в бизнес-центрах класса B характеризовались незначительной положительной динамикой  (+2,0%).

В первом полугодии наблюдался существенный рост спроса на услуги в сегменте коворкингов, в том числе со стороны крупных компаний.

• Складская недвижимость

В первом полугодии 2019 года средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости увеличился на 0.6 п.п. относительно аналогичного показателя на конец 2018 года. По итогам полугодия свободно около 96 000 кв. м или 3,2%.

Основной объем спроса в формировали предприятия торговли.

В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии.

• Торговая недвижимость

В 1 полугодии 2019 года на рынке торговой недвижимости было открыто два торговых центра, один гипермаркет и сдан в эксплуатацию один мебельный центр. По данным на конец июня 2019 года в торговых центрах вакантно около 4% площадей. Этот показатель стабилен с конца 2018 года.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Анализ предложения

По состоянию на конец июня валовая арендопригодная площадь бизнес-центров центров класса А составила 1,072 млн кв. м, класса В – 2,03  млн. кв. м.

В 1 полугодии 2019 года были введены в эксплуатацию три офисных здания, общей арендопригодной площадью 22 тыс. кв. м (БЦ на Заусадебной ул., 15; БЦ Пифагор – пер. Каховского, 12; БЦ на Наличной ул., 44). Два объекта из трех (суммарная GLA 18,5 тыс. кв. м) относятся к спекулятивным офисным центрам.

В 2019 году ожидается ввод в эксплуатацию меньшего объема офисных площадей по отношению к предыдущему году (-23%). При этом доля спекулятивного строительства увеличится при соблюдении сроков строительства.

• Анализ спроса

Основной спрос в первом полугодии формировали IT компании. На долю этого сектора приходится половина арендованных офисных площадей.

Объем сделок по аренде офисных помещений за 1 полугодие 2019 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 50 тыс. кв. м.

ПРИМЕРЫ СПЕКУЛЯТИВНЫХ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, ПЛАНИРУЕМЫХ К ВВОДУ во 2 полугодии 2019 года

Источник: Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

• Заполняемость

В первом полугодии произошло перераспределение спроса на офисные центры в сегмент объектов класса А. Так снижение доли вакантных площадей в классе А на     –0,6 п.п. отразилось увеличением объема вакансии в классе B (+0,7 п.п.). Также свой вклад в увеличение доли вакансии в офисных центрах класса B внес прирост нового спекулятивного предложения на рынке.

На конец июня 2019 года в офисных центрах класса А вакантно 2,9% площадей (около 31 тыс. кв. м).

В классе В уровень вакантно 7,2% или в абсолютном выражении – 146 тыс. кв. м.

• Арендные ставки

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец июня 2019 года составляет 1 940 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые шесть месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А не изменилась (+0,0%, исключая внутриквартальные колебания).

Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 280 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +2,0% по сравнению с декабрем 2018 года.

• Доля Maris

При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за первое полугодие 2019 года было реализовано более 15 300 кв. м.

Maris на протяжении 8 лет сохраняет лидирующую позицию по реализации офисных площадей среди международных консультантов.

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

•       Анализ предложения

В 1 полугодии 2019 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 5 комплексами общей площадью около 84 270 кв. м, что в 3,5 раза больше объема, введенного за аналогичный период прошлого года.

Основной прирост произошел за счет новых спекулятивных объектов, введенных на территории логопарков «Осиновая Роща» и «М10». Первый был реализован на этапе строительства.

По состоянию на конец июня площадь складских центров класса А составила 2,09 млн кв. м, класса В – 856 тыс. кв. м.

До конца 2019 года ожидается ввод в эксплуатацию около 77 500 кв. м складской недвижимости. Распределение между спекулятивным предложением и форматом built-to-suit практически равное: 52%:48%, соответственно.

• Анализ спроса

В 1 полугодии 2019 основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали торговые операторы (56%).

Объем сделок в первом полугодии составил не менее 153 000 кв. м.

• Заполняемость

В 1 полугодии наблюдалось увеличение уровня вакансии в складских комплексах класса А на 0,6 п.п. за счет прироста объема нового спекулятивного предложения и освобождения крупных блоков в действующих комплексах.

По данным на конец первого полугодия в складских комплексах класса А в среднем свободно 3,3% площадей.

В классе В средний уровень вакансии практически не изменился и составил 3,1%.

Суммарно по итогам первого полугодия на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 96 000 кв. м (3,2% от валового объема предложения на рынке).

• Арендные ставки

В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением.

Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии на рынке может оказать сдерживающее влияние на ставки аренды во втором полугодии.

Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составил 460 – 560 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Анализ предложения

В 1 полугодии 2019 года на рынке торговой недвижимости были открыты: торговый центр «Перрон», торговый комплекс «Индустриальный», гипермаркет «Лента» и был введен в эксплуатацию центр мебели и интерьера «Кубатура».

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ, ОТКРЫТЫЕ В 1 ПОЛУГОДИИ 2019

Источник: Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

Во втором полугодии ожидается открытие торгового центра «Спутник», аутлет-центра FASHION HOUSE и гипермаркета Лента. Валовая арендопригодная площадь трех проектов более 30 тыс. кв. м.

• Заполняемость и арендные ставки

В начале июля 2019 года вакантно 4% площадей в торговых центрах. Данный показатель остался на прежнем уровне, по сравнению с 2018 годом. При этом ротация арендаторов существенна. В 1 полугодии 2019 года не наблюдалось изменения среднего уровня запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах.

• Анализ спроса

В январе-мае 2019 года в Санкт-Петербурге объем оборота розничной торговли вырос на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

В первом полугодии происходило  перераспределение сил ряда игроков рынка. Британский ритейлер Next закрыл все свои магазины в России. Продуктовые магазины «Полушка», «Лайм» и «Всенародный» также уходят с рынка. Ритейлер «Диета-18» закрыл все свои магазины.

Сохраняется тренд открытия демократичных точек общественного питания. Новые кофейни, фастфуды и бары, открывались как в торговых центрах, так и в помещениях формата street retail на основных торговых магистралях города с большим пешеходным трафиком.

• Новые бренды

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Санкт-Петербург стал победителем в номинации «Лидирующее направление городского туризма в Европе-2019» премии World Travel Awards

ü Рост пассажиропотока аэропорта «Пулково» с января по июнь 2019 года составил 8,8 миллионов. (+10,3% к показателю аналогичного периода 2018 года)

Операционные показатели отелей 3-4* Санкт-Петербурга в янв.-апр. 2019:

ADR 2 693 руб. (-2,6%), заполняемость 57,3% (-1,9 п.п.), RevPar  1 556 руб. (-5,9%)

• Анализ предложения

По итогам 1 полугодия 2019 года в Санкт-Петербурге действует 177 отелей на 23 642 номера. Это отели с номерным фондом более 40, которые прошли классификацию и получили категорию 3*, 4* или 5*. Из них 35 гостиниц (более 9 000 номеров) находятся под управлением международных гостиничных операторов. Среди действующих наибольшую долю занимают гостиницы категории 3* (33%) и 4* (52%). Наибольшее количество отелей расположено в центральной части города (66%). В первом полугодии было открыто 4 новых гостиницы на 249 номеров.

Полный обзор