Проекты СПб, реализующиеся с использованием счетов эскроу

Проекты

Застройщики

• Все компании, чьи комплексы полностью или частично перешли на эскроу-счета, работают в отрасли не первый год, большинство из них имеют большой портфель: ЛенСпецСму, ЦДС, Главстрой, Glorax, RBI, Veren, Росстройинвест.

• Больше всего проектов по новой схеме представлено у RBI (3 ЖК), на «втором» месте – Росстройинвест (2 ЖК).

Наценка за эскроу

• При анализе сопоставимых по сроку сдачи корпусов в каждом проекте, существенная разница между ценами на квартиры через эскроу-счета и по «старым правилам» зафиксирована только в двух проектах - ЖК Terra и ЖК Чёрная речка. В этих комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по «новым правилам», составляет ~8-10 тыс. руб./кв. м (по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на сравнимой строительной стадии, но без эскроу). Во всех остальных случаях, проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями (или же полностью реализуются по эскроу и поэтому не имеют аналогов для сравнения).

• С точки зрения динамики цен в проектах, которые продавались и до перехода на эскроу-счета, можно также сказать о стабильности. В единичных проектах из 14 цены после 1 июля на определенные квартиры поднялись на 2-4%, но это скорее связано с регулярной ценовой политикой и финансовым планом компании, а не переходом на новые условия

Выводы

• Со стороны менеджеров по продажам существует «двойная» позиция для покупателей: если проект полностью реализуется по новым правилам, то клиенту транслируются исключительно положительные стороны перехода на эскроу (контроль банка, дополнительная защита, надежность схемы покупки). Если проект реализуется по «старым» правилам – также транслируется выгода (банковское обслуживание дороже, поэтому есть уникальный шанс купить квартиру по прежним, не завышенным ценам). Такая позиция ожидаема – каждый менеджер действует исключительно в интересах своей компании - застройщика/агентства.

• Понять по какой схеме продается новый проект возможно только при личном общении с менеджером/представителем компании. Дело в том, что многие застройщики заранее получили всю необходимую документацию для продажи своих новых проектов по «старым» правилам в 2019 году. Так, например, из 10 проектов, стартовавших в СПб после 1 июля 2019, через эскроу-счета реализуется только 2.

• Говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости СПб на данный момент не приходится. Слишком много проектов реализуется «по старым правилам» (~200 шт.), слишком мало «по новым» (14, из которых 5 частично «по старым»).

• С точки зрения текущего предложения (в кв. м), квартиры с эскроу составляют менее 9% (~ 240 тыс. кв. м) от предложения всего рынка новостроек СПб. В разрезе классов жилья максимальная доля предложения с эскроу (20%) у премиум/элит-проектов. Причиной является малочисленность этого сегмента и, как следствие, зависимость от политики «основных игроков». Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования.

• Заметный эффект от нововведений можно будет увидеть при условии, что доля проектов с эскроу на рынке значительно вырастет и станет сравнимой по объему с предложением по другим схемам покупки. А это в свою очередь зависит и от скорости «вымывания» проектов, реализуемых «по старым правилам», и от динамики появления новых проектов (которая на протяжении всего 2019 года является убывающей), и от ряда других факторов.