Re-Digest: гостиничная и курортная недвижимость - инвестиционный инструмент и объект государственной поддержки
24 июня 2025 года, Сочи, Красная Поляна, Казино Сочи - Альянс Экспертов Рынка Недвижимости (АЭРН) провёл бизнес-завтрак RE-Digest, собрав ведущих игроков девелоперского рынка, представителей банков, институциональных инвесторов и аналитиков. Центральная тема встречи - инвестиции в гостиничную и курортную недвижимость как один из самых динамично растущих сегментов рынка.
Основная тема
Инвестиции в гостиничную и курортную недвижимость как драйвер внутреннего туризма и структурного роста экономики. В центре обсуждения - актуальные метрики рынка, проектное финансирование, динамика доходности и стратегические направления девелопмента.
«Была дана чёткая структура по оценке проектов, операционным расходам, подходам к анализу рисков и принятию решений. Прозвучали конкретные критерии, которые позволяют по-новому выстраивать диалог между девелопером и финансирующей стороной.»
Яна Кузина, Президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости», партнер Ricci | Аналитический центр.
Бизнес-завтрак ознаменовал запуск рабочей группы Re-Digest по гостиничной недвижимости. Куратор группы Константин Левченко, старший преподаватель кафедры туризма и гостиничного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ, подчеркнул, что задача команды экспертов - обеспечить унифицированный подход к анализу, классификации и оценке гостиничных объектов, соответствующий лучшим международным практикам. Такой подход позволяет инвесторам, девелоперам и банкам принимать обоснованные решения на базе проверенных аналитических данных.
Ключевые факты и цифры
- Доход гостиничного сегмента в 2024 году составил 1,089 трлн рублей
- Численность размещенных туристов в 2024 году по России достигло 90 млн человек
- Прирост количества средств размещения в 2024 году (КСР): +7,68%
- Ключевые регионы: Сочи, Крым, Калининградская область, Дагестан, Алтай
Инвестиции в туризм: участие ведущих банков в развитии отрасли
Развитие туристической инфраструктуры в России требует активного участия финансовых институтов, способных поддержать масштабные инвестиционные проекты в сфере гостеприимства. Ведущие российские банки - ВТБ, Сбербанк и ВЭБ.РФ - играют ключевую роль в формировании устойчивой экосистемы финансирования гостиничного бизнеса, предлагая широкий спектр инструментов, адаптированных под цели и масштабы инвесторов.
Антон Вовк, Старший вице-президент Банка ВТБ (ПАО), председатель совета Ассоциации "Альянс ЭРН"
«При проектном финансировании банки обращают внимание на ключевые факторы, влияющие на рыночную стоимость актива. Среди них - ставка дисконтирования как отражение проектных рисков, операционные показатели (ADR, OCC, RevPAR). Также для банков важно четкое следование концепции проекта и учёт рисков роста бюджета по мере развития проекта.»
Анатолий Слуцкий, Управляющий директор - начальник Управления финансирования недвижимости, Департамент кредитования ключевых клиентов, ПАО Сбербанк поделился результатами проектного финансирования в рамках льготного кредитования по Национальному проекту «Туризм и гостеприимство».
Реализуется 114 проектов с общим бюджетом 563 млрд рублей. Совокупный номерной фонд составляет 25 871 номеров. Приоритет отдается объектам категории 3–5 звёзд с номерным фондом от 120 номеров, ориентированным на развитие туризма в регионах.
Татьяна Глотова, Директор по оценке Бизнес-блока ВЭБ.РФ представила актуальные механизмы поддержки проектов в сфере туризма и гостеприимства.
Программа льготного финансирования направлена на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, включая объекты культурного наследия.
Ключевыми характеристиками проектов являются количество номеров в составе гостиничного объекта и число посетителей объектов крупных инвестиционных проектов (парки развлечений, аквапарки). Основные условия программы: размер кредита - до 80% от стоимости инвестиционного проекта, срок кредита - до 12 лет, ставка - 3%+30% КС.
Кроме того, есть отдельная программа по Развитию инфраструктуры горнолыжных курортов, где срок кредитования - до 15 лет, ставка - не более 3%.
Аналитика и тренды
Аналитика и актуальные рыночные тренды становятся неотъемлемой основой для принятия инвестиционных решений в сфере гостеприимства и курортной недвижимости. В условиях макроэкономической нестабильности, инфляционного давления и изменяющегося спроса экспертиза профессиональных консультантов помогает девелоперам и инвесторам выстраивать устойчивые модели бизнеса.
Ксения Сорокина, Руководитель направления зарубежной недвижимости, Ricci отметила положительную динамику на рынке курортной недвижимости.
Так, спрос на посуточную аренду в популярных курортных локациях в 2025 году вырос на 22%, что свидетельствует об активизации внутреннего и въездного туризма. Цены на апартаменты в Сочи за 3 года увеличились на 50%, продолжая устойчивый рост на фоне ограниченного предложения и высокого интереса со стороны инвесторов.
Согласно оценкам экспертов Ricci, рентабельность вложений в курортную недвижимость сегодня составляет от 7 до 8% годовых, что делает данный сегмент привлекательным для тех частных инвесторов, которые ориентированы на стабильный доход и долгосрочную перспективу.
Сергей Данильченко, Сооснователь и руководитель, Hotel Advisors представил обновлённые данные по гостиничному рынку России. Несмотря на замедление темпов роста, рынок остаётся устойчивым - особенно в городах с развитой инфраструктурой.
По оценке Hotel Advisors, доход на номер (RevPAR) в январе–мае вырос на 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост оказался ниже уровня инфляции (13,4%), что говорит о разной динамике в разных регионах.
Значительный прирост RevPAR зафиксирован в Ростове-на-Дону, Тобольске, Самаре, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Подмосковье. В то же время на ряде курортных направлений, таких как Сочи, Крым, Анапа и Геленджик, рост не перекрывает инфляционные издержки.
«Данные и аналитика - ключ к эффективным инвестициям. Девелоперы и операторы должны адаптировать свои модели под инфляцию, сезонность и растущие ожидания клиентов.»
Сергей Данильченко, Сооснователь и руководитель, Hotel Advisors
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers представила исследование по рынку курортной жилой недвижимости в России.
По данным Nikoliers, 41% сделок с курортной недвижимостью формируют покупатели из 10 регионов: Московский регион, Санкт-Петербург, Ростовская область, Красноярский край, Кемеровская область, Свердловская область, Челябинская область, Ханты-мансийский автономный округ, республика Башкортостан, Краснодарский край. Средний бюджет покупки составляет 6,1 млн рублей. Главные мотивы - сезонное проживание и сдача в аренду, чаще всего через управляющие компании. В большинстве случаев покупка осуществляется с привлечением ипотеки.
Наиболее инвестиционно привлекательные регионы - Краснодарский край, Крым и Дагестан. В Краснодарском крае средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках составляет 474 тыс. рублей, в Крыму - 276 тыс., в Дагестане - 112 тыс. рублей. Всего в этих регионах строится почти 3 млн квадратных метров жилья, а лидер по количеству проектов - Краснодарский край, в котором реализуется 110 проектов.
Апарт-отели и курорты 2025: Рост, инвестиции, новые форматы
Ведущие игроки рынка курортной и апарт-отельной недвижимости представили актуальные стратегии, инвестиционные модели и тренды на 2025 год. На фоне стремительного роста внутреннего туризма и высокого спроса на качественный номерной фонд, девелоперы делают ставку на мультиформатные проекты, расширение географии и развитие сопутствующей инфраструктуры.
Ирина Игнатьева, коммерческий директор, Группа Мантера представила текущие активы и стратегические направления развития компании в сегменте курортной недвижимости.
Среди показателей на 2025 год: средний дневной доход (ADR) в прибрежном кластере составляет от 6267 ₽ на 3-х звездочную категорию, в горном - от 9072 ₽ на 4-х звёздочную категорию (минимальная категория для горного кластера). Загрузка варьируется от 40 до 80% в зависимости от сезона. Основную долю выручки формирует номерной фонд, средняя операционная прибыль (GOP) на номер в зависимости от категории - от 30% до 60%.
По статистике Группы Мантера, апартаменты и отели в горной локации сравнялись по основным операционным показателям, при этом в средней операционной прибыли апартаменты обгоняют 4* отели. Это говорит о том, что апартаменты - не только элемент быстрого возврата инвестиций в курортную инфраструктуру, но и надежный долгосрочный инструмент для частного инвестора.
Антон Агапов, Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES представил актуальные данные по развитию бренда и стратегии выхода на курортные локации.
На сегодняшний день номерной фонд YES составляет 4 205 апартаментов, из которых 88% относятся к категории 3*, 12% - к 4*. Все объекты действующих проектов расположены в городах.
До 2029 года YES планирует увеличить портфель до более чем 10 700 апартаментов в 9 городах, включая курортные зоны. При этом компания сделает акцент на объектах 4* (66%) и расширит географию присутствия за пределы мегаполисов.
Среди перспективных направлений выделяет: Республика Дагестан, Кавказские Минеральные Воды и Байкал. Также YES запускает собственный гостиничный бренд YES Hotel в категории 5*.
Константин Сторожев, Председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Hospitality подчеркнул, что с учётом изменений в законодательстве, приравнивающих апарт-отели к гостиницам с обязательной классификацией, необходим подход, при котором условия кредитования апарт-отелей должны учитывать специфику гостиничного бизнеса, который предполагает централизованное управление и соответствие налоговым и правовым нормам. Только при поддержке со стороны финансовых институтов можно стимулировать развитие полноценной гостиничной инфраструктуры. Так мы сможем выстроить цивилизованный рынок с понятными правилами игры для инвесторов, гостиничных операторов и государства.
Особенно заметный рост совокупного среднегодового RevPAR (КСР) в 2024 году зафиксирован в регионах с развивающейся инфраструктурой и растущим турпотоком. Лидерами стали: Алтай: +30%, Сахалин: +25,6%, Липецкая обл.: +23,6%.
«В заключении хочется отметить, что мероприятие стало отправной точкой для формирования рабочей аналитической группы по гостиничной недвижимости. Уже ясно: без разделения на форматы (отели, апарт-отели, курортные комплексы) невозможно построить корректную инвестиционную модель. Это станет одним из наших следующих шагов.»
Яна Кузина - Президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости», партнер Ricci | Аналитический центр.
Источник: пресс-релиз компании