IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге за III квартал 2022

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил отчёт об итогах III квартала 2022 года по рынку офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. 

Предложение

Общий объем офисных площадей находится на уровне 5,8 млн кв. м. 
В 3 квартале 2022 года в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию 3 бизнес-центра класса А, два из которых расположены в Московском районе – «Авиор Тауэр», «Морская столица», а также БЦ «Феррум-2» в Калининском районе, 
Общий объем ввода составил 103 900 кв. м (GBA).





Географическая структура предложения остается неизменной на протяжении длительного периода. Лидерами по предложению офисных площадей остаются Центральный, Петроградский и Московский районы.
В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 70%. На класс А приходится 30% общего объема офисов.



Спрос

Спрос на офисную недвижимость испытал шок ввиду внешнеэкономического давления.
Показатель чистого поглощения по итогам 3 квартала 2022 года составил - 120 тыс. кв. м. Отрицательное значение чистого поглощения мы фиксируем впервые с 2009 года.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, мы наблюдаем сохраняющуюся активность со стороны операторов гибких офисных пространств.

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 3 квартала 2022 года находится на уровне 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м с учетом «скрытой» вакансии:
↘ Уровень вакансии в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%.
↘ Вакансия в классе В/В+ составляет 11,3%.

150 тыс. кв. м. офисных площадей освободилось с марта 2022 года. Часть этого объема – около 20-25% – реализовалась без выхода в рынок. 
По многим локациям активно ведутся переговоры, но не все переговоры дойдут до заключения сделки. 
Высвобождающийся объём офисов не будет поглощен до конца года, и в рынке останется порядка 90 000 кв. м. от этого объёма. Из них 30 000 кв. м. будут предлагаться в продажу, остальное – в аренду.

Ставки аренды и уровень вакансии

По итогам 9 месяцев 2022 года средняя арендная ставка в классе А составляет 1 949 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. 
Средний уровень ставки аренды на офисные помещения класса В/В+ составляет 1 323 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. 
До конца 2022 года мы ожидаем коррекцию номинируемой ставки в сторону уменьшения в диапазоне 5-7% ввиду ускорения темпов роста вакансии.