В невидимую руку: в России срочно ищут замену льготной ипотеке с господдержкой
Законодатели ищут рыночную замену программе льготной ипотеки с господдержкой, которая закончится в июле. Госдума в марте в очередной раз подступится к инициативе запустить в стране жилищные депозиты.
Совет Госдумы на днях включил в примерную программу работы на март законопроект депутата Анатолия Аксакова и сенатора Николая Журавлёва. Документ вводит в законодательство термин "договор жилищного вклада". По сути это аналог стандартного банковского депозита, но с существенными ограничениями и расширенным страховым покрытием от Агентства по страхованию вкладов (10 млн рублей вместо 1,4 млн у обычных вкладов).
Законопроект могут успеть принять до 1 июля 2024 года, когда закончится действие программы льготной ипотеки. Строительный бизнес ждёт этого момента с тревогой — если ставка по программе не превышает 8%, то рыночная сейчас почти вдвое выше. Очевидно, что требуются меры, которые позволили бы избежать обрушения рынка.
Что не так с жилищными вкладами
Суть законопроекта в том, что с помощью специального целевого вклада гражданин сможет накопить на первоначальный взнос для будущей ипотеки. По мнению авторов инициативы, "познакомившись" с будущим заёмщиком, банк сможет предложить ему более низкий процент. Кроме того, не исключается и возможность субсидирования таких вкладов.
Банковское сообщество пока не готово публично комментировать инициативу (её авторы — члены совета Ассоциации банков России, крупнейшего объединения в стране). Но к законопроекту есть очевидные вопросы.
Неизвестно, какие из действующих 324 банков и по каким критериям будут допущены к оформлению жилищных депозитов. В программах субсидирования ипотеки, например, участвуют всего 74 игрока, а для работы со счетами эскроу в долевом строительстве допущены 57 кредитных организаций. И если требования к банкам будут сопоставимыми, то доступ к длинным и дешёвым деньгам будущих ипотечных заёмщиков сможет получить лишь каждый пятый банк.
Предполагается, что на остатки по данному депозиту будут начисляться процентные доходы. Их величину каждый конкретный банк установит сам в зависимости от своих рыночных позиций и необходимости в привлечении денег. Банки, не допущенные до работы с остатками на эскроу, могут начать привлекать на жилищные депозиты вкладчиков повышенными процентами.
В результате возникнет дисбаланс: активным банкам — участникам ипотеки на первичном рынке придётся придумывать, как конкурировать за клиента. С другой стороны, новый тип вклада неинтересен банкам, которые допущены к рынку строительства жилья: начисление процентов на эскроу–счетах законами не предусмотрено, то есть банки пользуется ими бесплатно. Зачем им начинать работать по схожей схеме, но с выплатой процентов — непонятно.
Что касается ставок, то из–за длинных сроков накопления в нынешней экономической ситуации ни один банк не будет обещать высокую доходность на сроки более 3 лет. Тем более что сигналы со стороны ЦБ о снижении ключевой ставки до конца 2024 года уже раздаются. Даже эксперты сегодня не анализируют условия по вкладам на сроки более года. А поскольку изменять условия по депозитам банки не могут, они будут предлагать их такими, чтобы и через 5 лет, если инфляция в стране опустится до 4% годовых, а ключевая — до 6%, не работать себе в убыток.
Если взять ретроспективные данные ЦБ РФ на начало декабря, то по вкладам до года средневзвешенная ставка была равна 12,2% годовых, на сроки свыше 3 лет — уже 10,7% годовых.
По оценке платформы "Финуслуги", по итогам первой декады января средняя ставка по годовым депозитам в топ–50 банков составляет 12,72% годовых. Допустим, условия по жилищным вкладам будут максимально близки к рыночным. И кредитная организация предложит доходность 12,7% годовых. По оценке "ДП", в текущей рыночной ситуации для покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку (при средней цене 1 м2 214,9 тыс. рублей, по подсчётам Restate.ru) для минимального первоначального взноса в 20% при типовом метраже квартиры 40 м2 нужно обладать 1,7 млн. На первичном рынке ситуация хуже: 1 м2 стоит 250 тыс., а первоначальный взнос увеличен до 30% (то есть накопления должны составить 3 млн). Для достижения суммы 3 млн рублей за один год нужно положить на депозит 2,6 млн. При той же ставке, но на срок 5 лет — 1,59 млн рублей. И это не учитывая налог на доход по депозитам. По факту же ставка будет вдвое ниже, а сумма первоначальных вложений при этом должна быть выше. В итоге из–за ограничений по целям использования и рискам потерять весь накопленный доход жилищный депозит проиграет классическим, которые позволяют и снимать, и не отчитываться, на что деньги будут потрачены.
Как спасти ипотечный рынок
Попытки предложить гражданам некий законодательно закреплённый инструмент сбережения денег предпринимались неоднократно за время существования всей современной финансовой системы. Упор на социальную составляющую, как правило, должен был гарантировать положительное восприятие обществом таких идей и задумок депутатов.
В 2008 году в Госдуму внесли законопроект о сберегательных строительных кассах. Это была альтернатива современной ипотеке по примеру германской модели финансирования жилищного строительства. Предполагалось, что вкладчик должен взносами на протяжении нескольких лет накопить сумму, эквивалентную 50% стоимости будущего жилья. На остатки начислялся бы процент (ниже рыночного), а также некая премия из средств бюджета страны (что–то схожее было позже реализовано с добровольными пенсионными взносами). Затем гражданин гарантированно получал бы ссуду в этой же самой кассе на недостающую сумму. Что любопытно, по ставке также заметно ниже рыночной. Четырежды законопроект отклонялся, последнее его упоминание было в 2016 году.
Действующим альтернативным инструментам — жилищно–строительным кооперативам — запретили работать на рынке долевого строительства ещё в 2018 году. Исключение было сделано лишь для целевых кооперативов с господдержкой. Остались только жилищно–накопительные кооперативы (ЖНК), которых на сегодня в реестре ЦБ РФ числится всего 27 (два зарегистрированы и действуют в Петербурге). Ещё 10 ликвидируются, а два — признаны банкротами.
Есть в регионах и отдельные программы с участием местных властей. Например, в Краснодарском крае схожий целевой вклад на накопление денег на покупку жилья можно открыть в трёх банках (один из них региональный, два других — "Дом.РФ" и Россельхозбанк). Чиновники дополнительно субсидируют из казны взносы вкладчиков, но в размере не более 3 тыс. рублей ежемесячно. Сегодня в столице региона 1 м2 строящегося жилья стоит 114 тыс. рублей, на вторичном рынке — 126 тыс.
Как отметил один из собеседников "ДП", уж куда проще открыть инвестиционный накопительный счёт, по которому государство возвращает 13% от взносов, плюс доходность от инвестиций — при условии повышенной финансовой грамотности это позволяет накопить на покупку жилья намного быстрее.
"Для того чтобы получить ипотечный кредит, надо внести первоначальный взнос. Чтобы его внести, надо его накопить. Деньги для взноса (это, как правило, не меньше 20% стоимости жилья) имеет не самая большая часть нашего общества. А здесь появляется возможность у людей на относительно выгодных условиях получить кредит. Поскольку банки будут оперировать дополнительными деньгами, которые принесли граждане, они смогут предоставить более выгодные условия. К тому же появляются более близкие отношения граждан с кредитной организацией, с которой они взаимодействуют на этапе накопления денег, поскольку будущего заёмщика узнают как клиента, как партнёра. По сравнению с предыдущей версией законопроекта мы убрали технические проблемы. Я считаю, что шансы на принятие сейчас более высокие, поскольку текст активно обсуждался и с ЦБ РФ, и с Минфином. Мы нашли формулировки, которые всех устраивают, поэтому внесли законопроект, ожидая, что они поддержат его и на этапе официального согласования. Это никак не связано с окончанием господдержки на рынке ипотеки. Это совпало, но, может быть, совпало благоприятно для принятия такого закона. Если государство продолжит субсидировать кредиты, то и жилищно–сберегательные инструменты тоже могут входить в программу господдержки. Государство может участвовать и по этой линии.
Анатолий Аксаков
депутат Госдумы, председатель совета Ассоциации банков России
"Жилищные вклады — идея, продолжающая стремление удлинить банковские пассивы за счёт населения. В этой канве уже обсуждался вариант введения безотзывных вкладов. И почти сразу стало понятно, что большие объёмы средств не аккумулируются. Они имеют право на жизнь в условиях полной предсказуемости расходов граждан на длинном горизонте, то есть в условиях макроэкономической стабильности. При слабо контролируемой инфляции они не пользовались бы спросом. Идея жилищных вкладов — уступка по сравнению с гипотетическими безотзывными. Их можно изъять в любое время, но с потерей процентов, если средства не направлены на первый взнос по ипотеке. Контроль за целевым использованием и потеря дохода — большие недостатки по сравнению с обычными депозитами. Никто не запрещает сберегать средства во вкладах для последующего расходования на первый взнос и платежи по ипотечным кредитам. Если что–то пойдёт не по плану, деньги с обычного вклада можно использовать и на иные цели без лишних ограничений и контроля. Важно отметить, что наличие жилищного вклада не является гарантией одобрения ипотеки. Соответственно, преимущества перед иными стандартными формами сбережений сомнительны даже в контексте перспектив получения ипотечного кредита. Не думаю, что этот продукт приживётся и послужит целям аккумулирования длинных устойчивых пассивов банков.
Юрий Беликов
управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА"
"Значительная часть населения страны ориентирована на потребление, а не на сбережение, о чём свидетельствует высокий уровень закредитованности. В условиях общей нестабильности экономической ситуации увеличиваются волатильность и потенциальная доходность инвестиций на фондовом рынке и на фоне этого наблюдается рост интереса населения к инструментам биржевого рынка. Но при этом значительная часть граждан пока не обладает достаточной квалификацией для адекватной оценки рисков сложных финансовых инструментов. Поэтому внедрение жилищных вкладов решит сразу ряд задач. Расширит спектр инструментов инвестирования, которые доступны и понятны гражданам. Во–вторых, такой инструмент будет стимулировать увеличение накоплений граждан, а также в перспективе способствовать улучшению жилищных условий. И, в–третьих, будет способствовать увеличению пассивов коммерческих банков, что в свою очередь благоприятно скажется на финансовой устойчивости банков и в перспективе может стимулировать развитие экономики страны при направлении банками этих ресурсов в ценные бумаги отечественных компаний, кредиты реальному сектору и так далее.
Ирина Шашина
и.о. заведующего кафедрой Международного банковского института имени Анатолия Собчака
"Это неоднократно предлагалось в течение последних лет пятнадцати. Но каждый раз наталкивалось на то, что существующие механизмы — долевое строительство, счета эскроу, ипотека — гораздо более просты и понятны жителям. Ипотеку берёшь и начинаешь жить сразу, выплачивая кредит. А тут ты должен продолжать снимать жильё и платить взносы несколько лет с непонятными гарантиями того, что получится взять кредит. Условно говоря, задержал выплату — попал в какие–нибудь чёрные списки. Учитывая, что инфляция у нас сегодня непредсказуемая (2 года назад падала, а теперь растёт), сбережения явно будут положены под процент ниже, чем на депозитах, потому что в противном случае банку это будет невыгодно. А если потенциальным покупателям не будет предложено разместить деньги под процент более выгодный, чем депозиты, то я думаю, что этот план будет обречён на провал так же, как он был обречён во всех предыдущих попытках. Все рыночные механизмы для того, чтобы снизить ставки по ипотеке, в руках у правительства. Давайте сделаем инфляцию на уровне 6–7%, и покупатели буду брать ипотечные кредиты под 7–8% без всяких льготных ипотек. Это самый простой вариант.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"
