Неликвидность vs стабильность: вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов честно о вложениях в недвижимость

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов - просто о преимуществах и откровенно о недостатках инвестиций в недвижимость.

Согласно международным исследованиям и курсу CPM (сертифицированное управление недвижимостью), вложения в недвижимость так же безопасны, как и вложения в золото. Рынок депозитов – на ступеньку ниже по шкале рисков. А рынок акций вообще ужасно рискованный. Но в недвижимости, если ты ошибся с управляющим - ты теряешь доходность, тратишь время на поиск нового управляющего и снова рискуешь.

Второй большой минус недвижимости – это низкая ликвидность актива. Недвижимость нельзя продать в тот же день, как акции, или моментально “снять” с нее деньги, как с депозита. Реалистичный срок выхода из объекта - полгода, поэтому вкладывать в недвижимость стоит деньги, которые не потребуются завтра. 

Третий существенный минус недвижимости – связь с политикой в контексте налогообложения. Впрочем, этот риск сравним с любым другим риском в сфере инвестиционной деятельности.

Большой плюс в недвижимости – возможность взять кредит на покупку. Но и к этому варианту в России нужно относиться осторожно из-за высоких ставок по ипотеке. 

После 1 июля

Теперь при строительстве новых объектов мы будем вынуждены использовать эскроу-счета - это касается и инвестиционных проектов, например, кондо-отелей. Думаю, что стоимость строительства будущих объектов увеличится на 5-12% в зависимости от того, будем мы строить на кредитные средства или аккумулируем собственные средства в опережающем формате.

Вполне вероятно, что в будущем будет выгоднее строить целиком на банковские средства, а продавать – в конце строительства, когда цена квадратного метра выше. Сейчас мы внимательно изучаем предложения банков и сравниваем, в какой момент в будущем будет выгоднее начать продажи. Если сейчас мы начинаем их еще на этапе котлована, то в будущем, возможно, это будет выгоднее делать на этапе, когда мы уже сдали объект госкомиссии, мебелируем отель и занимаемся его отделкой.

Портрет инвестора

Как правило, в кондо-отели инвестируют это менеджеры, малые и средние предприниматели от 35 лет, желающие большей стабильности в своей жизни. Стабильность – основной параметр, который характеризует нашего покупателя. Он хочет подстраховать себя и в будущем обеспечить себе пенсию. В России, Китае, Индии, Бразилии – на всех развивающихся финансовых рынках таких покупателей намного больше, чем на развитых. В цивилизованных странах многие предпочитают страхование жизни, пенсионные фонды. А на развивающихся финансовых рынках подобных инструментов нет. Сегодняшний рынок инвестиций в России на этой же стадии.

Тот, кто раньше покупал «пенсионную» однушку, теперь покупает у нас номер в отеле. Продукт похож, а доходность вдвое выше.

В России мы предлагаем продукт россиянам. Было несколько интересантов из Китая, но они объект так и не приобрели - пугают дополнительные риски, связанные с положением рубля. Рубль – валюта нестабильная, но для тех, кто живет в России, инвестиции в рублях являются логичными. Если хочется «поиграться» с валютой, сделай это на рынке Forex, где можно получить как большие доходы, так и большие убытки. А если хочешь стабильности, то лучше получать доход в валюте той страны, в которой живешь.

Как инвестировать в кондо-отель

Порог входа для частных инвесторов в наши кондо-отели низкий - от 2,5 млн рублей. Если инвестор готов покупать в ипотеку, то достаточно 400 000 рублей, а остальное можно взять в кредит. Таких покупателей у нас где-то около половины. Это очень похоже на пенсионную программу, когда ты ежемесячно оплачиваешь взнос - просто не в пенсионный фонд, а за ипотеку. На доход в дальнейшем можно помогать своим детям или позволить себе дауншифтинг, на какое-то время уехав из страны. Это в том числе и страховка от усталости: людям важно иметь возможность в какой-то момент взять паузу в своей жизни. Для этого многие в России, перемещаясь с места на место, сдают свои квартиры.

Почему продают активы

Люди, выходящие из сделки, нередко хотят приобрести жилье для себя и для детей. Есть ситуации, когда инвесторы уезжают из России и решают, что теперь им нужны доходы в иной валюте. Что касается доходности – это сильно зависит от того, на начальном или конечном этапе происходит сделка. Потому что в процессе строительства ежегодное увеличение цены происходит на 15-20%. Когда строительство завершается, происходит скачок цены, подтверждая, что наши прогнозы были корректны, и люди получают обещанную в первый год доходность в 8-9%. В этот момент они могут выставить объект на рынок, подтвердив документами от УК получаемый доход.

Что ждет инвесторов в будущем

Все указывает на то, что инвестиционная привлекательность и Москвы, и Санкт-Петербурга будет расти. И мы видим, что стоимость номеров в обеих российских столицах за последние пять лет фактически удвоилась в рублях. А стоимость аренды осталась старой. И если стагнация на рынке квартир продолжается уже долгие годы, то гостиницы продолжают дорожать.

Однако не стоит забывать, что в 2008 году, когда случился мировой кризис, турпотоки упали на 30%. И восстановились они только к 2010-му. В подобные экономически сложные периоды гостиницы начинают зарабатывать существенно меньше. На этот случай мы все отели оборудованы mini-kitchenette – маленькой кухней – так что можем переключиться на предложение долгосрочного размещения. В этом случае доходность, разумеется, скорректируется.

В периоды экономических кризисов доходность всех инструментов очень падает: в это время вроде как надо покупать золото. Но мы видим, что на длительных временных промежутках недвижимость отыгрывает и инфляцию и сглаживает эти «пики». Обращаю внимание, что если в 70-е годы прошлого века огромные институциональные пенсионные фонды либо страховые компании, которые имеют огромное количество денег, вообще не вкладывались в недвижимость, то сегодня стратегия всех крупных игроков серьезно изменилась: 10%, а то и 20% их портфелей сейчас – как раз-таки доходная коммерческая недвижимость.

Персональный портфель инвестиций

Я совсем не знаю рынок акций и не располагаю временем, необходимым, чтобы его изучать. Иногда банки требуют, чтобы их клиенты размещали свои деньги в акции и облигации через их сервисы, поэтому там размещены 1-2% моих активов.

Все остальное, чем я владею — это недвижимость, очень малая часть которой — недвижимость для жизни. Я покупаю землю, чтобы строить на ней гостиницы, либо вкладываюсь в готовые объекты, которые «стабилизируются» и продаются, либо же провожу реконцепцию в устаревших объектах для последующей продажи. В итоге я владею недвижимостью в США, Великобритании, России. Дом, где я живу в Лондоне, — арендую. На счетах у меня лежат крупные суммы в течение краткого периода после совершенной сделки. Если я не вкладываю эти средства в недвижимость по истечении небольшого промежутка времени, то начинаю волноваться.