Офисы лишатся буквы «С»

Комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) упразднил класс С в системе классификации офисов. Кроме того, ужесточены требования к классам А и В+. Новые правила начнут применяться со следующего года.

Санкт-Петербург – лучшее место для раздумий о необходимости классификации недвижимости. Угадать с первого взгляда, какое из зданий в этом городе фешенебельное, а какое – неликвидное, трудно. Не каждый парадный фасад может похвастаться такой же достойной «начинкой». На одной из прогулок по Питеру у Гайка Папояна и Ивана Починщикова – председателя и сопредседателя комитета по офисной недвижимости Российской Гильдии управляющих девелоперов – возникло желание упорядочить информацию о рынке офисов России.

Что такое классификация по РГУД?

Практика ранжирования зданий по тем или иным критериям пришла к нам с Запада и успешно используется разными профессиональными объединениями. Первая редакция классификации РГУД была создана в 2009 году. Новая базовая классификация офисных помещений РГУД – актуальная система критериев оценки коммерческих объектов по 6 ключевым разделам: основные инженерные характеристики, особенности конструкции здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов, дополнительные параметры. Собственник здания или его представитель заполняет анкету на сайте РГУД, в которой отвечает на 28 простых вопросов и сразу получает предварительный результат оценки. Анкета поступает в офисный комитет, который назначает выездную проверку соответствия предоставленных данных фактическому состоянию. Комиссия готовит экспертное заключение, на основании которого офисный комитет выносит свой вердикт о присвоении зданию того или иного класса. Данное решение подтверждается сертификатом, который действителен 3 года.

Почему потребовались изменения

Основная задача комитета – повышение качественного развития всего российского рынка офисной недвижимости, а не только Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому РГУД непрерывно совершенствует свою систему оценки офисной недвижимости. Мы постоянно обновляем параметры, ужесточаем требования к основным характеристикам, более широко и скрупулезно подходим к рассмотрению заявки.

Предыдущая редакция классификации морально устарела. За последние годы появились новые технологии, повысились ожидания арендаторов от сервиса арендодателя, а также требования по энергоэффективности и экологичности. 

Также сформировалось совершенно новое видение самого офиса: теперь это не просто 4 стены, в которых нужно отсидеть свои 8 часов, ориентированных на процесс. Сегодня офисы – это место для работы на результат. Практика фиксирования рабочего места за конкретным сотрудником смещается в сторону планирования пространства для коллективной работы, а также мест неформального общения и обсуждения. 

Мы видим, что повышается спрос на создание условий для работы: безопасный объект с энергоэффективными технологиями заполняется арендаторами быстрее плохо оборудованного здания в центре. И с этой точки зрения, главная цель обновленной классификации заключается в обеспечении качественных бизнес-центров высоким индексом заполняемости. А основная задача нововведений – стимулирование развития рынка офисной недвижимости и появление новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества, проектов со средой, комфортной для ведения трудовой деятельности.

Что дает классификация? 

Каждый собственник заинтересован в прибыльности своих активов. Классификация дает возможность понять, какому уровню принадлежит недвижимость, какие параметры стоит изменить, усовершенствовать, чтобы повысить класс и, соответственно, доходы. Арендодатель сможет лучше понять, кто является его конкурентом и целевой аудиторией. 

Особенно это удобно при поиске помещений в условиях отсутствия возможности лично посетить объект без дополнительных затрат на командировку.

Быстрая успешная сделка – мечта любого консультанта. Классификация дает возможность увидеть все объекты в одной базе, дистанционно подобрать помещение под запросы арендатора, быть уверенным, что объект проверен – никаких неожиданностей по основным критериям не возникнет. 

Для покупателей также будет полезно понимать, во что инвестировать, чтобы получить бОльшую прибыль. Чем выше присвоенный класс, тем выше капитализация объекта. Чем полезна классификация арендаторам? Задача любого арендатора – найти помещение, которое будет соответствовать его запросам. Классификация поможет быстрее найти нужный объект; понимать, какие здания можно сравнивать друг с другом, а какие – нет; быть уверенными, что арендодатель предоставит определенный набор услуг соответствующего качества. 

5 главных отличий Классификации-2021 

• Исключен из списка класс С и, соответственно, прекращена выдача сертификатов соответствия объектам этого уровня. Собственники таких помещений объективно оценивают состояние объектов и им не требуется дополнительное подтверждение классности.

• для объектов класса B+ теперь обязательно наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем.

• Повышены требования к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А.

Гайк Папоян, председатель Комитета по офисной недвижимости РГУД:

– В 2009 году, когда была принята первая версия классификации, рынок находился на этапе формирования. Сегодня мы находимся на этапе его качественного развития. И обновление классификации – процесс, вызванный изменениями рынка, в том числе и пандемией. Появляются новые технологии, меняется отношение к офисным площадям. После длительной работы мы готовы представить Классификацию версии 2021, которая должна стать основой качественного развития рынка офисов не только в Москве и Петербурге, но и в регионах. В рамках работы над классификацией мы осовременили подход к оценке офисной недвижимости. Основной целью проделанной работы стал акцент на качестве объектов: инженерная инфраструктура должна соответствовать современным технологиям, управление – быть профессиональным, а процессы — автоматизированными. С этой точки зрения обновленная классификация носит прикладной характер: она показывает девелоперам, в каком направлении будет меняться рынок в ближайшие годы. 

Иван Починщиков, сопредседатель Комитета по офисной недвижимости РГУД:

– Офис давно перестал быть местом для работы. Например, ушло время компаний, которым было принципиально занимать офис на центральной улице города. Сегодня в офисах должны создаваться условия для работы – безопасный объект с энергоэффективными технологиями будет заполнен арендаторами быстрее плохо оборудованного здания в центре. И с этой точки зрения главная цель обновленной классификации заключается в обеспечении качественных бизнес-центров высоким индексом заполняемости. А основная задача нововведений – стимулировать развитие рынка офисной недвижимости и появление новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества, проектов с комфортной для ведения трудовой деятельности средой. 

• Установили обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А. Помимо этого высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на перекрытия должна быть минимум 400 кг, предусмотрено обязательное наличие фальшпола.

• С 2025 года при прохождении аттестации объекты класса А будут проверяться на соответствие стандартам «зеленой» сертификации.

• Чем больше собственников решат пройти классификацию и внести свои данные в единую базу РГУД, тем больше будет понимания о фактическом состоянии офисного рынка России, что выгодно для всех его участников.

ПОДРОБНЕЕ О СИСТЕМЕ КЛАССИФИКАЦИИ РГУД >>

Авторы:
Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости РГУД,
Иван Починщиков, сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД 

Источник: cre.ru