Nikoliers: Объем ввода офисной недвижимости в Москве в ближайшие три года может составить 2, 8 млн кв. м площадей

В ближайшие 3 года объем ввода офисной недвижимости в Москве может составить порядка 2,8 млн кв. м арендопригодной площади (с учетом зданий на этапе проектирования). Из них в разных стадиях строительства находится 1,8 млн. кв. м офисов, еще на 170 тыс. кв. м получено разрешение на строительство, но работы пока не начались, около 850 тыс. кв. м офисных площадей находятся на этапе разработки проекта. При реализации всех планов общий общем предложения качественной офисной недвижимости в Москве к 2026 г. составит 22,8 млн кв. м. В дополнение к данному объему, существует ряд проектов, отложенных на неопределенный срок, а также площадки с еще не согласованными технико-экономическими показателями, на которых также ожидается реализация офисных проектов. 

Девелоперская активность в 2023 г. начала восстановление после замедления прошлого года на фоне обострения геополитических факторов. Рост ключевой ставки выступает фактором снижения привлекательности строительства на фоне удорожания финансирования, однако потребность московского рынка в качественных офисах стимулирует создание высоколиквидных проектов. В 2023 г. ожидается ввод в эксплуатацию 395 тыс. кв. м площадей, что на 16% больше значения 2022 г. Срок ввода некоторых объектов может быть перенесен на будущий год, однако заморозки уже строящихся объектов не ожидается.

На протяжении периода 2020-2022 гг. офисный рынок Москвы пополнился 1,1 млн кв. м качественной офисной недвижимости. Период последних трех лет сопровождался рядом экономических потрясений, которые обязывают корпоративный сектор подстроиться под новые условия и продолжить развитие под новым вектором. Сформированный отложенный спрос, а также развитие российской экономики на фоне импортозамещения выступают драйвером роста спроса на качественные здания со стороны потенциальных арендаторов.

В 2023 г. ожидается ввод в эксплуатацию на уровне 395 тыс. кв. м, что на 16% больше значения 2022 г. Срок ввода некоторых объектов может быть перенесен на будущий год, но заморозки уже строящихся объектов не ожидается.

Новые объекты ожидаются преимущественно в ЦАО (37%), ЗАО (15%) и САО (13%). По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на Северное, Западное направление, поэтому левая часть Москвы выступает наиболее привлекательными площадками для девелоперов.

59% объема строительства приходится на зону ТТК-МКАД. Локация по-прежнему выступает важнейшим параметром при выборе расположения офиса. Развитие московского транспорта может стать новой силой притяжения к объектам, сосредоточенным в ключевых пересадочных узлах Москвы. Спрос по-прежнему преобладает в центральной зоне, однако на фоне дефицита качественных офисных зданий на покупку, есть возможность привлечения интересанта уникальным ценностным предложением в неочевидных для него локациях.

В структуре сделок наблюдается высокий спрос со стороны компаний с государственным финансированием. На фоне волатильности рынка качественный объект в собственности становится привлекательной инвестицией на длительный срок, позволяющей сохранить финансовые вложения. Кроме того, высокий интерес к мелким офисным блокам со стороны частных инвесторов стимулирует рост сделок купли-продажи. 

На фоне повышенного интереса к приобретению объектов в собственность в предпочтительном способе реализации преобладает продажа. Доля предложений на покупку составляет порядка 75% от общего объема площадей в уже строящихся объектах. При этом на ранней стадии строительства есть возможность приобрести интересный объект по привлекательной цене.

Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Важным стимулом для строительства новых бизнес-центров выступает высокий спрос как со стороны конечных пользователей, так и инвесторов – скопился большой отложенный спрос во время пандемии и СВО, который реализуется в 2023 году и продолжится в 2024-2025 гг. Учитывая сложившийся дефицит предложения и сохраняющийся спрос, офисное строительство остается в фокусе внимания девелоперов. Драйверами спроса выступают ИТ-компании, а также государственные структуры и компании из реального сектора экономики. Следует отметить, что плавный ввод новых объектов обеспечивает гармоничное встраивание в рынок нового предложения, не вызывая роста вакантности».