Обзор рынка коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2019 составляет 3,114 млн м 2 . По состоянию на конец 3 квартала 2019 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 года (–0,1 п.п.). На конец сентября 2019 года свободно около 168 000 м 2 или 5,4% от общего объема предложения. Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2018. В 2019 году наблюдается существенный рост спроса на услуги в сегменте коворкингов, в том числе со стороны крупных компаний.
Складская недвижимость
По итогам 3 квартала 2019 средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости увеличился незначительно (+0,4 п.п.) относительно аналогичного показателя на декабрь 2018. В абсолютном выражении свободно около 96 000 м 2 , или 3,2% от общего объема предложения на рынке. Основной объем спроса формировали предприятия торговли. В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии будет оказывать сдерживающее влияние на ставки аренды в четвертом квартале.
Торговая недвижимость
За 9 месяцев 2019 года на рынке торговой недвижимости было открыто два торговых центра, два гипермаркета, и сдан в эксплуатацию один мебельный центр. По данным на конец сентября 2019 в торговых центрах вакантно около 3,5% площадей.
Анализ предложения
По состоянию на конец сентября валовая арендопригодная площадь бизнес-центров класса А составила 1,081 млн м 2 , класса В – 2,033 млн м 2 . В 1-3 кв. 2019 года были введены в эксплуатацию шесть офисных зданий, общей арендопригодной площадью 35,5 тыс. м 2 . Пять объектов относятся к спекулятивным офисным центрам (валовая GLA=32 тыс. м 2 ). В 2019 году ожидается ввод в эксплуатацию меньшего объема офисных площадей по отношению к предыдущему году (–29%). При этом доля спекулятивного строительства значительно превысит показатель 2018 года и будет сопоставима с объемом ввода 2017 года: более 100 тыс. м 2 .
Анализ спроса
Основной спрос в первом полугодии формировали IT компании. На долю этого сектора приходится 37% арендованных офисных площадей. Объем сделок по аренде офисных помещений за 9 месяцев 2019 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 75 тыс. м 2 .
Заполняемость
За 9 месяцев 2019 не произошло существенного изменения объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в силу невысоких темпов прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2019 года в офисных центрах класса А вакантно 3,6% площадей (около 38,7 тыс. м 2 ). В классе В вакантно 6,4% или в абсолютном выражении – 129,3 тыс. м 2 .
Арендные ставки
Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября 2019 года составляет 1 970 рублей за м 2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За девять месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А незначительно возросла (+1,5%, исключая внутриквартальные колебания). Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 280 рублей за м 2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +2,0% по сравнению с декабрем 2018 года.
Доля Maris
При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за 9 месяцев 2019 года было реализовано 25 000 м 2 . Maris на протяжении 8 лет сохраняет лидирующую позицию по реализации офисных площадей среди международных консультантов.
Анализ предложения
За 9 месяцев 2019 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 6 комплексами общей площадью около 99 300 м 2 , что на 70% больше объема, введенного за аналогичный период прошлого года. Основной прирост произошел за счет новых спекулятивных объектов, введенных на территории логопарков «Осиновая Роща» и «М10». Первый был реализован на этапе строительства. В третьем квартале был введен в эксплуатацию первый в 2019 году складской комплекс, возведенный по схеме built-to-suit, площадью 15 000 м 2 . По состоянию на конец сентября площадь складских центров класса А составила 2,107 млн м 2 , класса В – 856 тыс. м 2 . До конца 2019 года ожидается ввод в эксплуатацию около 41 700 м 2 складской недвижимости. Распределение между спекулятивным предложением и форматом built-to-suit: 79% и 21%, соответственно.
Анализ спроса
В 2019 основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали торговые операторы (47%). Объем сделок за 9 месяцев составил не менее 229 тыс. м 2
Рынок складской недвижимости
Заполняемость
В 1-3 кв. 2019 наблюдалось увеличение уровня вакансии в складских комплексах класса А на +0,6 п.п. за счет прироста объема нового спекулятивного предложения и освобождения крупных блоков в действующих комплексах. По данным на конец 3 квартала в складских комплексах класса А в среднем свободно 3,3% площадей. В классе В средний уровень вакансии не изменился и составил 3,2%. Суммарно по итогам 3 квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 96 000 м 2 (3,2% от валового объема предложения на рынке).
Арендные ставки
В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии будет оказывать сдерживающее влияние на ставки аренды в четвертом квартале. Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составил 460-560 рублей за м 2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
Рынок торговой недвижимости
Анализ предложения
В январе-сентябре 2019 года рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился несколькими объектами. Открыт торговый центр «Перрон», торговый комплекс «Индустриальный», гипермаркет «Лента», гипермаркет SPAR. Введен в эксплуатацию центр мебели и интерьера «Кубатура». В 4 квартале ожидается открытие аутлет-центра FASHION HOUSE, ТК «Солнечный город» и гипермаркета Лента. Валовая арендопригодная площадь трех проектов более 27 тыс. м2 .
Анализ спроса
В январе-августе 2019 года в Санкт-Петербурге объем оборота розничной торговли вырос на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. За 9 месяцев произошло перераспределение сил ряда игроков рынка. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «КЕЙ», продуктовые магазины «Полушка», «Лайм» и «Всенародный». Уходит с рынка розницы бренд женской одежды Karen Millen. В 2,5 раза сократил свои магазины в городе сеть «Красный куб». Сохраняется тренд открытия демократичных точек общественного питания. Новые кофейни, фастфуды и бары, открываются как в торговых центрах, так и в помещениях формата street retail на основных торговых магистралях города с большим пешеходным трафиком. В Санкт-Петербурге появляется новый формат организации питания – фуд-холл. В городе открылось два заведения такого формата на Василеостровском рынке, площадью 3 000 м2 и в ТРК «Сити Молл», площадью более 4 500 м2 .
