В любую инвестицию вход становится дороже
Инвестиции в недвижимость в нашей стране всегда были способом сохранить деньги. А можно ли на этом заработать, главному редактору радио «Business FM Челябинск» Андрею Фролову рассказал генеральный директор компании «DAN-Недвижимость» Валентин Корытный.
— Есть ли города, в которые люди инвестируют больше?
— Хочу сказать, что на рынке все хорошо. Меня радует, что жители Челябинска, наши клиенты стали инвестировать не только в Челябинск, но и активно рассматривают инвестиции в другие регионы.
— Оставаясь при этом жителями Челябинска или переезжая?
— Нет, не переезжая. Они остаются жить в Челябинске. Это не связано с тем, что наш город не интересен для инвестиций. Он интересен. Какие города сегодня активно рассматриваются инвесторами Челябинска? Существует топ-3. Это, прежде всего, Москва, Екатеринбург и Санкт-Петербург.
— На самом деле не открыли чего-то необычного. Понятно, Москва — это самый привлекательный с точки зрения вложений город. Екатеринбург — ближайший мегаполис, куда приходится и по делам очень многим ездить, дети там учатся. Санкт-Петербург — самый красивый, и до Европы недалеко, хотя там сейчас все перекрыто.
— Санкт-Петербург, как мне кажется, уже набрал свою максимальную цену. И с позиции инвестиции — это, наверное, не самая благоприятная территория. С позиции жилья, может быть, да, если дети там будут учиться или кто-то соберется переезжать. Я бы хотел сказать, что Екатеринбург очень активно набирает обороты. Потому что там появляется большое количество проектов, очень современных, интересных, с разными планировочными решениями. И с позиции инвестиций, конечно, все города растут, но Екатеринбург — самый активный.
— Он в топе сейчас именно по росту?
— Да.
— Инвестируют традиционно в жилье или появляется возможность инвестировать в коммерческие помещения?
— Конечно, инвестируют и в жилье, и в коммерцию. Дело в том, что коммерческая недвижимость требует управления. И чем длиннее плечо этого управления, тем сложнее управлять, если вы делаете это самостоятельно. Поэтому те, кто инвестирует в коммерцию, в основном инвестируют в том городе или в той области, где непосредственно проживают. Что касается жилья, мы видим динамику роста за последние три года, и 2023 год не является исключением. На мой взгляд, процентов 80-ть инвестируют в жилье.
— То есть тенденция не меняется. Это всегда было основным правилом для инвестиций: хочешь сохранить деньги, покупай жилье. Ты в любом случае не проиграешь.
— Совершенно верно.
— Какие-то новые планировки квартир появляются на рынке? Большие или маленькие по площади пользуются спросом для инвестиций?
— Начнем с того, что планировки уменьшаются. Думаю, что прогноз, безусловно, на уменьшение. Это связано с тем, что цена квадратного метра существенно выросла, и вряд ли она остановится, если говорить про новостройки. Поэтому в любую инвестицию вход становится дороже. Соответственно, планировочные решения будут изменяться в сторону уменьшения.
— И больше придется отбивать эти инвестиции.
— Да, но сроки окупаемости надо считать везде по-разному. Дело в том, что когда вы инвестируете, мы неоднократно об этом говорили уже, надо заходить на старте проекта, когда он только начинается.
— Есть определенные опасения или сейчас законодательство позволяет быть на 100% уверенным, что если ты заходишь на старте, не потеряешь деньги?
— Инвестиции в новостройку, неважно, жилая это недвижимость или коммерция, на мой взгляд, — это всегда риски. И они всегда 50 на 50.
— Когда объект готов и цена другая, да?
— Когда объект готов, вы спите на два часа дольше.
— Понятно. Какая сейчас цель инвестиций? Люди чаще покупают для проживания или получают дополнительный доход, сдавая в аренду?
— Давайте пойдем по такой формуле. Если взять жилые инвестиции, то из 100%, скорее всего, процентов 70-ть будут инвестиции именно с позиции сохранения собственных средств и возможности их преувеличения. 30% — это будут покупки для себя: переезд, учеба детей в других городах.
— Как сейчас покупают квартиры — напрямую у застройщиков или пользуются услугами риэлторов, компаний, как ваша?
— Пользуются и услугами компаний, нашей в том числе, и напрямую у застройщиков покупают. Дело в том, что при инвестировании в новостройку существует два основных инструмента: либо накопленные средства и рассрочка, либо накопленные средства плюс привлечение ипотеки, либо продажа чего-то. Почему нужны компании? Потому что инвестиции напрямую связаны с тем, что люди что-то продают. Есть вторичная квартира, которая либо не нужна, либо не используется. Она продается, и это является первоначальным взносом. Эта сумма применяется для сделки, плюс привлекается ипотечный кредит. Как правило, компании здесь нужны как инструмент, который помогает осуществить всю сделку в одном окне.
— И, самое главное, быстро.
— Конечно. Неважно, инвестиции это, или покупка для себя. Компании работают в рынке каждый день. И они дадут грамотный совет, что ему купить, правильно направят человека.
— Правильно подобрать ипотеку — это не просто.
— Мы же с вами видим, что ипотечные ставки на вторичку на данный момент практически в два раза превышают ставки на новостройку. Поэтому новостройка лидирует в плане продаж по всем городам.
Источник >>>
