Айрат Гиззатуллин: «Закрытый рынок — это рынок незрелый и слаборазвитый»
В РГУД появился Комитет по индустриальной недвижимости. Новая структура займется инвестиционными и управленческими проблемами этого сегмента и разработкой стандартов для индустриальных парков и зон. С подробностями — председатель комитета, вице-президент РГУД, генеральный директор технополиса «Химград» (Казань) Айрат Гиззатуллин.
– Что сегодня представляет собой сегмент индустриальной недвижимости?
– Проблема в том, что отрасль крайне закрытая. Статистика есть только по индустриальным паркам (ИП), а форматов у производственной недвижимости гораздо больше. Парки пока не занимают преобладающей доли в общем объеме.
По данным Ассоциации индустриальных парков, в России уже 166 реально работающих ИП, и их количество продолжает расти. По-прежнему существуют отдельно стоящие на собственных участках предприятия. Но и они замыкают на себе участников рынка — от девелоперов и подрядчиков до сервисных организаций, которые занимаются эксплуатацией.
– Сегмент обладает инвестиционной привлекательностью?
– Все зависит от того, в каком регионе находится парк и какие задачи поставлены при его создании и на- полнении. В крупных промышленных центрах это интересный для вложений сегмент коммерческой недвижимости, один из самых стабильных. Мало кто, запустив промышленное производство, через два года его закрывает. Значит, и недвижимость долгие годы остается надежной инвестицией, обеспечивая стабильный денежный поток.
Инвестиции в индустриальные проекты связаны с оценкой их эффективности, поиском финансирования, способами привлечения денег в проект, наличием государственной поддержки, спецификой регулирования отрасли. В России уже появились успешные практики инвестирования в индустриальную недвижимость.
– Что мешает их распространению?
– Отчасти государство. Его роль в новой индустриализации неоднозначна. Важно понять, какой она должна быть, чтобы рынок получил возможность развиваться без прямого бюджетного финансирования.
Министерство промышленности и торговли РФ сейчас реализует довольно перспективные меры по поддержке ИП, например в форме субсидирования процентов по коммерческим кредитам на их создание и развитие. Это позволяет привлекать частные инвестиции, закладывая в проекты правильную рыночную идеологию. Однако есть проекты, в которых государство выступает прямым инвестором. От них никто не ждет возврата инвестиций, окупаемость рассчитывается через объем будущих налоговых поступлений от резидентов. В этом случае бизнесу становится трудно конкурировать с государством, он не может предложить такие же льготы. И проекты, которые начинались вполне успешно, начинают стагнировать. Конечно, на депрессивных территориях нужны прямые государственные вложения в развитие индустриальных площадок. Но в промышленно развитых регионах они становятся для рынка миной замедленного действия.
Кроме того, создание промышленных территорий ведется по абсолютно устаревшим стандартам, не соответствующим сегодняшним условиям. Это мешает строительству индустриальной недвижимости в спекулятивных целях, когда девелопер не знает заранее, какие производства придут к нему на площадку. А build-to-suit в российских реалиях вряд ли станет превалирующим. Не так уж много производственных компаний обладают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы дать девелоперу гарантии, что они на протяжении десяти лет будут находиться на его территории, выполняя свои обязательства. Если это не транснациональные корпорации, конечно. Кроме того, производство серьезно меняется, и экономические параметры строительства должны измениться вместе со стандартами, чтобы компании оставались конкурентоспособными.
В России разработан национальный стандарт для ИП, основные требования закреплены. Пора переходить к более широкой и подробной стандартизации деятельности ИП и зон.
В зарубежной практике организованные индустриальные зоны напоминают минимуниципалитеты. Девелопер близок по правам к мэру. Каждая компания, которая заходит на территорию, надеется, что он решит огромное количество вопросов, начиная с предоставления земли, помещения, энергоресурсов и заканчивая строительством, содержанием и ремонтом дорог, мест общего пользования, объектов благоустройства. Например, в Турции они даже разрешения на строительство у себя выдают самостоятельно. Надеяться на это в российских условиях пока не приходится, это такая…
– Идеальная картина?
– Да. Но потребность в этом есть. Особенно у малого и среднего бизнеса, который имеет существенный и нереализованный потенциал роста. Он сегодня не видит нужного ему предложения со стороны девелоперов. И они ничем не могут помочь. Хотя положительные примеры в России есть. В Республике Татарстан создано более 50 производственных площадок муниципального уровня.
– Каких ИП в России больше — успешных или нет?
– Успешных проектов немало. Несомненно, к ним относится проект DEGA. Он сетевой, реализуется в Московской, а теперь и в Ульяновской области, на зарубежные инвестиции. При этом DEGA — чисто коммерческий проект, коллеги сознательно дистанцируются от любой государственной поддержки.
Отличным примером также служит небольшой браунфилд-проект — индустриальный парк «Экран» в Новосибирске. Владельцы все сделали собственными руками — от недвижимости до сложной среды, которая обеспечивает взаимодействие резидентов между собой. Поскольку идеология парка — производственная кооперация. Управляющая компания подбирает предприятия, работающие в одной цепочке создания добавленной стоимости.
Но если смотреть среднюю температуру по больнице, неудачных проектов окажется гораздо больше. Как я уже сказал, нужна консолидация усилий бизнеса и государства и соглашение о разделе сфер влияния. Там, куда государство идет с прямыми бюджетными инвестициями, бизнес тоже найдет себе дело, например в качестве профессионального управляющего.
Первая задача нашего комитета — создание дискуссионной площадки для всех, кто работает с индустриальной недвижимостью в любом формате. Нам важно услышать также тех, для кого эта недвижимость создается, понять, что требуется отечественному производителю, а не иностранным корпорациям, на которых держали фокус до сих пор. Вторая задача — стандартизация в этой сфере. Третья задача — выход от имени РГУД с законодательными инициативами. Нужна корректировка ряда законодательных актов. Это позволит более эффективно внедрять у нас лучшие мировые практики.
Еще одним вызовом является недостаточное внедрение в производственный сегмент цифровых технологий. Например, искать подходящие для инвестиций объекты индустриальной недвижимости мешает отсутствие баз данных. Ну и конечно, мы нуждаемся в аналитике и открытости. Я убежден, что закрытый рынок — это рынок незрелый и слаборазвитый. При этом индустриальная недвижимость является, возможно, самой перспективной отраслью коммерческой недвижимости в России.
Источник: ГУД News