E-mail: razvitie@rgud.ru 

Координатор по Санкт-Петербургу: Анна Былева,
Эксперт отдела экспертизы обеспечения инвестиционных проектов
Управления по работе с залогами регионального и среднего бизнеса Банка ВТБ (ПАО)   

Тел.: 8 (950) 224-38-83

Комитет занимается созданием единой платформы для конструктивного диалога практикующих оценщиков с девелоперскими и управляющими компаниями по актуальным вопросам оценки активов на рынке недвижимости, совершенствованием правового и экономического регулирования оценочной деятельности, защитой прав и законных интересов оценщиков - членов РГУД.

• Разработка единых стандартов работы с независимыми Оценщиками в части оценки активов для целей залога,
  Повышение эффективности взаимодействия кредитных организаций и оценщиков,
• Создание единого информационного пространства для членов Гильдии в части качества работы независимых Оценщиков,
• Разработка предложений по защите интересов кредитных организаций - членов Гильдии от потенциальных убытков, обусловленных некачественными услугами оценщиков,
• Совершенствование и внедрение единой методической базы в части оценки активов для целей залога,
• Разработка предложений по совершенствованию законодательства и основных руководящих документов в области применения оценки в банковской деятельности, а также в сфере формирования резервов,
• Проведение совместных обучающих мероприятий для сотрудников банков (кредитных подразделений) и оценщиков в части оценки для целей залога. Методическая проработка отдельных вопросов (например, оценка ликвидационной и справедливой стоимости).
• Развитие сотрудничества с зарубежными профессиональными объединениями оценщиков,
• проведение курсов квалификации оценщиков на международном уровне, содействие получению оценщиками международных квалификаций.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ:

• По формированию базы данных с рыночными сроками продажи/экспозиции по недвижимости (2024)
• По оценке ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предметов залога
• По оценке специализированного оборудования для целей залога
• По оценке долгов непубличных компаний
• По оценке активов для целей залога
• По оценке активов для целей залога в условиях кризиса
• По работе с товарами в обороте (ТМЦ) для целей залога
• Результаты анализа рекомендаций банков к составлению отчетов по оценке для целей залога

• 01.07. 2014 г.   КОД АБСЗ 
• 01.07. 2015 г.   КОД АБСЗ
• 01.07. 2016 г.   КОД АБСЗ
• 01.07. 2017 г.   КОД АБСЗ
• 01.07. 2018 г.   КОД АБСЗ
• 01.07. 2019 г.   КОД РГУД

1. Былева Анна,  Банк ВТБ
2. Ванзонок Денис, Банк ВТБ
3. Евдокимова Людмила, Банк Россия
4. Козин Петр, СПО
5. Комарова Ксения, Cushman & Wakefield
6. Константинова Виктория, СРОО АРМО
7. Кузнецов Дмитрий, СПО
8. Михайлов Александр, Газпром
9. Пискунович Валерий, Энергомашбанк
10. Подсекаев Павел, Сбербанк
11. Сивкова Любовь, ООО «Центр оценки «Петербургская недвижимость»
12. Сидоров Сергей,  АльфаБанк
13. Солин Алексей,  Банк Россия
14. Щукин Алексей,  Банк Открытие

ИССЛЕДОВАНИЯ, ОБЗОРЫ, АНАЛИТИКА:

• ОПРОС по теме создания единого информационного ресурса рынка недвижимости. Ноябрь 2022.
• Обзор ключевых изменений в оценочной отрасли. Июнь 2022.
• Мнение экспертов об основных значениях рыночных дисконтов, применяемых при оценке прав требованиях (долгов)
• Обзор ключевых изменений в оценочной деятельности. Апрель 2021.

ДАЙДЖЕСТ КОРРЕКТИРОВОК  ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

• Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости. ЧАСТЬ 1: СКЛАДЫ класса А и В - корректировки на I кв. 2024 г.
• Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка жилой недвижимости. Квартиры. Корректировки по итогам IV кв. 2023
• Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости. Малые и средние торговые центры - корректировки на I кв. 2024
• Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости. ЧАСТЬ 1: СКЛАДЫ класса А и В - корректировки на I кв. 2023
• Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка коммерческой недвижимости. ЧАСТЬ 1: СКЛАДЫ класса А и В - корректировки на III кв. 2023
  

АКТУАЛЬНЫЙ КОММЕНТАРИЙ:

• АНТОН ВОВК

С переходом жилищного строительства на новую схему финансирования много неразберихи. Кредитовать стройки теперь будут банки. Но при этом и сам застройщик должен вложить в проект не менее 15% от его полной стоимости. Требование к объёму собственных средств девелоперов закреплено на законодательном уровне. В расчётах могут учитываться и затраты на приобретение участка, но вот с определением его цены возникают сложности. О самых актуальных проблемах переходного периода нам рассказал Антон Вовк, который недавно возглавил Комитет по оценочной деятельности РГУД.

— Единой методики оценки участка при расчёте объёма собственного участия
застройщика нет. А что будет, если разные банки будут оценивать землю по-разному?
Может ли бизнес-сообщество утвердить свою методику?

— К сожалению, нет единых методик оценки стоимости любых активов. Это давно известная
проблема в оценочном сообществе. Наш комитет как раз и призван разрабатывать эти методики.
Правила должны стать универсальными, поскольку, с одной стороны, отражают позицию исполнителей, а с другой — потребителей.
Практику разной оценки земли разными банками мы не приветствуем. В том числе и потому, что у Центробанка есть проект единого реестра залогов, в котором должна отслеживаться и их стоимость. Если банки будут по-разному оценивать залоги, то могут столкнуться с необходимостью доказывать регулятору правильность своих подходов со всеми вытекающими отсюда проблемами. Важно помнить, что методики оценки в нашей стране не носят статус нормативно-правового акта и могут быть разработаны профессиональным сообществом и потребителями самостоятельно.

— Застройщики наверняка переоценивают в большую сторону стоимость участка при расчёте объёма их собственного участия. Сколько объективно могут составлять затраты на надел и зависит ли это соотношение от класса будущего объекта или от региона, где планируется строительство?

— По практике, доля затрат на землю в 10-20% от стоимости проекта вполне объективна. Она тем ниже, чем ниже класс жилья, и особенно ярко это выражено в удалённых регионах. В некоторых субъектах РФ, где объём первичного рынка невелик, стоимость участка при расчётах может получиться даже отрицательной, во всяком случае, при применении новой
модели с учётом открытия эскроу-счетов. Это целая проблема.

— Как всё же застройщики могут подтвердить затраты на участок? Особенно если покупали его по юридически сложной схеме — в рассрочку или с оплатой будущими квартирами?

— Самым верным способом будет подготовка отчёта об оценке, в котором специалист
обоснует стоимость соответствующего участка. При анализе любого такого отчёта банк всегда
обращает внимание на подход к оценке — он должен быть консервативным, учитывать все
обременения объекта. Это требования законодательства, инструкций Центробанка РФ и
Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога».

— Какие проблемы, возникающие при переходе отрасли на проектное финансирование, вы считаете самыми серьёзными? Каких подзаконных актов не хватает?

— Если говорить про наш профиль, основной проблемой является методология оценки
стоимости земли при расчёте объёма собственного участия застройщика. Возможно, необходимо утвердить её на более высоком уровне. И в этом вопросе мы готовы оказать консультационную помощь любому органу власти, готовы продвигать наши взгляды.

— Какие вопросы, помимо работы в условиях новой редакции 214-ФЗ, стоят на повестке комитета?

— Методология оценки стоимости разных видов активов. Например, сейчас уже идёт подготовка методических рекомендаций по оценке комплекса имущества, требует решения вопрос о диапазоне стоимости. Мы готовы разрабатывать любые методические рекомендации по оценке стоимости любых активов и для любых целей.
Также мы прорабатываем возможность создания при комитете экспертного совета, который
рассматривал бы споры в части оценки стоимости активов.
Кроме того, нужно уменьшить вакуум в части рыночной информации, непосредственно
влияющей на рыночную стоимость разных активов. Поэтому на постоянной основе планируем
проводить опрос о таких показателях, привлекая профессионалов рынка, занимающихся
реализацией активов (банки, девелоперов, управляющие компании, риэлторов).